物业服务费用评估

物业服务费用评估

       建设单位选聘前期物业时测算物业费标准并备案，业主大会首次选聘或更换物业服务企业，业主和物业企业对物业服务费标准存在争议，物业服务成本控制压力逐年加大,本着市场化和质价相符原则,各方主体可委托物业第三方机构对物业费标准进行评估测算。

       针对各类业态新建项目进行物业服务费用测算评估，以满足住建部门的备案要求。通过物业服务评估监理机构对项目进行物业服务费用测算，一方面可以根据评估过程中收集的图纸、资料和公共设备设施清单，测算出真实且市场认可的物业服务成本费用；另一方面，可以遏制物业企业之间因物业费价格引起的恶性竞争导致的物业行业管理水平下降，有利于促进物业行业健康、有序发展，第三方评估机制的施行，可以促进提升业主形成质价相符的意识，同时为业主和物业服务人搭建一个沟通和解决纠份、矛盾的路径和平台。

1、新建项目物业费测算评估 ；

2、既有物业服务标准与收费标准重新测算 ；

3、物业服务专项成本测算 。

依据《民法典》、《物业管理条例》、《北京市物业服务费用评估测算规范（试行）》、等相关法律、法规的规定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。

评估原则

委托人确定评估项目物业服务标准原则：物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提，

合法原则：委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提；

评估时点原则：评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。

评估方法

在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

评估内容

评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3. 物业管理区域清洁卫生费用；

4. 物业管理区域绿化养护费用；

5. 物业管理区域秩序维护费用；

6. 办公费用；

7. 物业服务企业固定资产折旧；

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9. 经业主同意的其它费用。

评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

评估程序

1.接受委托，签订委托协议；

2.明确评估基本事项；

3.拟定评估作业方案；

4.搜集整理同类参考项目资料；

5.实地查勘评估项目，搜集整理项目资料；

6.参考当期公布的物业服务成本价格；

7.评估人员进行评估，确定评估结果；

8.撰写评估报告；

9.评估资料归档。